Tapahtumatiedot
Vakuutettu kiinteistönvälitysliike oli ollut välittäjänä 8.8.2014 tehdyssä kerrostaloyksiön kaupassa. Taloyhtiössä on sittemmin aloitettu muun muassa linjasaneerauksen sisältävä remontti, jonka kiinteistönvälitysyhtiö oli myyntiesitteessään ilmoittanut suunnitellun vuosille 2014–2015. Kiinteistönvälitysliike oli sekä myyntiesitteessään että välitystoimeksiantoa hoitaneen kiinteistövälittäjän antamissa tiedoissa ilmoittanut ostajille, että huoneiston vuonna 2014 tehdyn remontin osana uudistetun kylpyhuoneen remontti oli tehty putkiremontti huomioiden siten, ettei kylpyhuoneeseen tarvitse kajota. Myöhemmin ostajille oli kuitenkin yllättäen selvinnyt, että kylpyhuoneeseen täytyi linjasaneerauksen yhteydessä kajota laajemmin ja tästä tuli myös aiheutumaan heille kustannuksia 7 750 euroa. Korvausta vahingosta haetaan kiinteistövälitysliikkeen vastuuvakuutuksesta.
Vakuutusyhtiö ei ole korvannut vahinkoa vastuuvakuutuksesta. Vakuutusyhtiön mukaan ostajat olivat saaneet 5.8.2015 tietää, että asuntoon tulee kohdistumaan putkiremontissa toimenpiteitä. Reklamaatio on tehty 1.3.2016. Ostajat ovat siten reklamoineet yli kuuden kuukauden kuluttua siitä, kun ostajat olivat tulleet tietoisiksi väitetystä virheestä. Reklamaatio oli tapahtunut liian myöhään ja ostajat olivat menettäneet siten oikeutensa vaatia korvauksia vakuutuksenottajalta väitetyn virheen johdosta. Joka tapauksessa vakuutuksenottajan kaupan yhteydessä antama tieto kylpyhuoneen säästömahdollisuudesta tulevassa saneerauksessa oli perustunut myyjän antamiin tietoihin eli kiinteistönvälitysliike ei ollut antanut asiassa virheellistä tietoa tai laiminlyönyt selonottovelvoitettaan.
Asiakkaan valitus
Välitysliike on laiminlyönyt sille kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa säädetyt selonotto- ja tiedoksiantovelvollisuutensa jättäessään selvittämättä, tuleeko taloyhtiön remontti vaikuttamaan ostajille esiteltyyn huoneistoon ja tähän huoneistoon kohdistuviin maksuihin ja vieläpä antaessaan ostajille täysin virheellistä ja harhaanjohtavaa tietoa aiheesta. Mikäli ostajien tietoon kohdetta esiteltäessä ennen kaupasta päättämistä olisi tuotu, että huoneiston juuri uudistettua kylpyhuonetta ei ole tehty linjasaneerauksen edellyttämällä tavalla, vaan se joudutaan putkiremontin vuoksi purkamaan ja remontoimaan uudelleen eivätkä ostajat siten saa hyötyä remonttikustannusten alentumisen muodossa, olisi tämä tieto olennaisesti vaikuttanut kaupasta päättämiseen. Välittäjän virheellinen menettely on aiheuttanut ostajille kustannuksia, jotka kuuluvat välittäjän vastattaviksi.
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetussa laissa ei ole nimenomaista säännöstä siitä, miten ja missä ajassa toimeksiantajan tai tämän vastapuolen tulisi vaatia välitysliikkeen aiheuttamasta vahingosta korvausta. Oikeuskirjallisuudessa ja oikeuskäytännössä on kuitenkin katsottu, että toimeksiantajan ja toimeksiantajan vastapuolen tulee reklamoida välitysliikkeen suorituksessa olevasta virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.
Käsillä olevassa tapauksessa virheellä tarkoitetaan kustannuksia, jotka asunnon ostajille remontista koituvat. Tapauksessa ostajat ovat 5.8.2015 ensimmäisen kerran saaneet tietää, että asuntoon tulee kohdistumaan jonkinasteisia toimenpiteitä, mutta vielä tässä vaiheessa ei ole ollut mitään tietoa toimenpiteiden laajuudesta tai mahdollisista kustannuksista. Myöhemmin on ilmennyt, että ostajalle tulee remontista kustannuksia, minkä vuoksi reklamaatio on tehty 1.3.2016.
Reklamaatio on vallitsevan oikeuskäytännön mukaisesti näin ollen tehty välittömästi välttämättömien selvitystoimenpiteiden jälkeen, kohtuullisessa ajassa. Lopulliset toimenpiteet eivät olleet vielä vuoden 2016 huhtikuussakaan olleet ostajien tiedossa.
Vakuutusyhtiön vastine
Kuluttajariitalautakunnan vakiintuneessa ratkaisukäytännössä kohtuullisena reklamaatioaikana asuntokaupoissa on pidetty 5-6 kuukautta. Tässä ajassa on jo huomioitu asuntokauppa-asioiden normaalia kuluttajakauppaa haastavampi luonne, joka voi vaatia pidempää selvitysaikaa reklamaation tekijältä. Tietoisuus siitä, että kylpyhuone ei tule säilymään muuttumattomana on se hetki, josta reklamointivelvoite alkaa, koska tämä on väitetty virhe välittäjän suorituksessa. Ostajat olivat 5.8.2015 saaneet tietää, että asuntoon tulee kohdistumaan putkiremontissa toimenpiteitä. Reklamaatio on tehty 1.3.2016 eli yli kuuden kuukauden kuluttua siitä, kun he olivat saaneet tiedon virheestä. Reklamaatio oli tehty liian myöhään ja ostajat olivat menettäneet oikeutensa vedota virheeseen.
Välittäjän antamat tiedot kylpyhuoneen remonttitarpeesta perustuivat myyjältä saatuun tietoon asiasta. Välityslain perusteella välitysliikkeen tulee varmistua saamiensa tietojen oikeellisuudesta ja oikaista mahdollinen virheellinen tai puutteellinen tieto vain, jos välitysliikkeellä on ollut aihetta epäillä saamiensa tietojen olevan virheellisiä. Tällaista syytä välittäjällä ei ole ollut, minkä vuoksi välittäjä ei myöskään ole vastuussa vahingosta.
Joka tapauksessa hinnanalennusta tulisi vaatia myyjältä. Välittäjän vahingonkorvausvastuulle ei tulisi kuulua sellaista osuutta, joka ostajilla on oikeus saada myyjältä hinnanalennuksena. Myöskään ostajien mahdollista passiivisuutta vaatia hinnanalennusta myyjältä ei tule katsoa välittäjän vahingoksi.
Vakuutuksenottajan lausuma
Vakuutuksenottajana oleva kiinteistönvälitysliike on ilmoittanut lausumanaan, että asiaa hoitaa heidän puolestaan vakuutusyhtiö.
Ratkaisusuositus
Kysymyksenasettelu
Asiassa on ensiksi kyse siitä, onko väitettyyn kiinteistövälittäjän virheeseen perustuva reklamaatio esitetty kohtuullisessa ajassa. Mikäli reklamaatio katsotaan tehdyksi kohtuullisessa ajassa, tulee asiassa tarkasteltavaksi, onko välittäjä vastuussa ostajalle aiheutuneesta vahingosta.
Sovellettavat lainkohdat ja vakuutusehdot
Kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä annetun lain 14 §:n mukaan toimeksiantajan vastapuolella on oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.
Asian arviointi
Asiassa väitetty virhe kiinteistövälitysliikkeen toiminnassa on se, että kiinteistönvälittäjä oli antanut ostajalle tiedon, että tulevan putkiremontin yhteydessä ei tarvitse kajota vastikään remontoituun kylpyhuoneeseen. Virhe on tullut ostajan tietoon viimeistään 5.8.2015, kun ostajat ovat saaneet tietää siitä, että putkiremontin yhteydessä kylpyhuoneeseen tulee kohdistumaan toimenpiteitä. Ostajat ovat tuolloin saaneet reklamaatiota varten riittävän tiedon virheestä siitä riippumatta, että väitetyn virheen laajuus ei ole ollut vielä tuolloin ostajien tiedossa.
Välityslaissa ei ole nimenomaista säännöstä siitä, missä ajassa toimeksiantajan vastapuolen tulisi ilmoittaa välitysliikkeen aiheuttamasta vahingosta välitysliikkeelle. Oikeuskäytännössä on kuitenkin vakiintuneesti katsottu, että toimeksiantajan ja toimeksiantajan vastapuolen tulee reklamoida välitysliikkeen suorituksessa olevasta virheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän on havainnut virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita.
Oikeuskirjallisuudessa on kuluttajariitalautakunnan käytäntöön viitaten katsottu kohtuullisen ajan olevan korkeintaan viisi kuukautta (Keskitalo, Petri: Käytetyn asunnon kauppa. Helsinki 2012, s. 356-357). Kohtuullisen ajan on myös arvioitu olevan korkeintaan kuusi kuukautta (Palo, Marianne – Linnainmaa, Leena: Asuntokaupan virheet ja vastuut oikeuskäytännössä. Jyväskylä 2003, s. 786).
Asiassa reklamaatio on tehty lähes seitsemän kuukauden kuluttua väitetyn virheen havaitsemisesta. Tämä puoltaa sitä, että reklamaatiota ei ole tehty kohtuullisessa ajassa. Toisaalta oikeuskäytännön linjaamaa reklamaatioaikaa ei ole syytä soveltaa liian kaavamaisesti vaan reklamaatioajan kohtuullisuus on syytä arvioida tapauskohtaisesti olosuhteet ja reklamaation merkitys kussakin tapauksessa huomioon ottaen.
Nyt käsillä olevassa asiassa välittäjä ei ole ollut tietoinen virheestä ja on oman kertomuksensa mukaan toiminut myyjältä saaman tiedon perustella. Näissä olosuhteissa perustetta poiketa oikeuskäytännössä vakiintuneesta kohtuullisesta reklamaatioajasta ei ole. Lautakunta katsoo, että reklamaatiota ei ole tehty kohtuullisessa ajassa. Ostajat ovat tämän vuoksi menettäneet oikeutensa vedota virheeseen.
Lopputulos
Lautakunta katsoo, että vakuutusyhtiön päätös on vakuutusehtojen mukainen.
Vakuutuslautakunta oli yksimielinen.
VAKUUTUSLAUTAKUNTA
Puheenjohtaja Karimäki
Sihteeri Mäenpää
Jäsenet:
Korpiola
Rusanen
Toimi